หากวางแผนซื้อบ้านนอกจากราคาบ้าน เงินดาวน์ และค่าใช้จ่ายในวันโอนแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายที่ควรทำความเข้าใจหลังจากมีบ้านเป็นของตัวเอง หนึ่งในนั้น คือ ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นภาษีจัดเก็บจากผู้ครอบครองที่ดิน สำหรับผู้ที่กำลังทำความเข้าใจหลักการคำนวณภาษีเบื้องต้น ถือเป็นขั้นตอนสำคัญในการจัดเตรียมทรัพย์สินแรกเริ่มของครอบครัว เพื่อช่วยให้วางแผนค่าใช้จ่ายในระยะยาวได้อย่างแม่นยำ โดยได้รวมสาระสำคัญที่ต้องพิจารณาไว้ มีดังนี้
- บ้านที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยมีหลักเกณฑ์แตกต่างกัน การใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินมีผลต่อการพิจารณาภาษี โดยบ้านที่เจ้าของซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัย และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามหลักเกณฑ์ จะมีสิทธิ์ได้รับยกเว้นฐานภาษีตามมูลค่าที่กฎหมายกำหนด กรณีเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน หากมูลค่ารวมกันไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับยกเว้นฐานภาษีตามหลักเกณฑ์ดังกล่าว ขณะที่ผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านแต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับสิทธิ์ยกเว้นในส่วนของสิ่งปลูกสร้างที่มีมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท จึงควรตรวจสอบทั้งกรรมสิทธิ์ และข้อมูลทะเบียนบ้านให้ถูกต้อง เพราะรายละเอียดเหล่านี้มีผลต่อการพิจารณาสิทธิยกเว้นภาษี
- ฐานภาษีไม่ได้คำนวณจากราคาซื้อขายโดยตรง ข้อเข้าใจผิดที่พบได้บ่อย คือคิดว่าภาษีจะคิดจากราคาซื้อขายบ้านตามสัญญา แต่ในทางกฎหมายการกำหนดฐานภาษีจะอิงจาก มูลค่าที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์เป็นหลัก กรณีเป็นบ้านพร้อมที่ดิน จะพิจารณามูลค่าของทั้งสองร่วมกันตามราคาประเมิน และในส่วนของสิ่งปลูกสร้าง จะมีปัจจัยเรื่องค่าเสื่อมราคาตามประเภท รวมถึงอายุของอาคารเข้ามาเกี่ยวข้อง ดังนั้น เพื่อประเมินภาระภาษีให้แม่นยำ การตรวจสอบราคาประเมินทุนทรัพย์ และรายละเอียดทรัพย์สินจริง เป็นสิ่งสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม แทนการอ้างอิงจากราคาซื้อขายเพียงอย่างเดียว
- อัตราภาษีขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์ ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างไม่ได้ใช้อัตราเดียวกับทรัพย์สินทุกประเภท แต่แบ่งตามลักษณะการใช้ประโยชน์ เช่น ที่อยู่อาศัย การใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ หรือที่ดินที่ปล่อยทิ้งไว้ สำหรับทรัพย์สินที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย อัตราภาษีจะพิจารณาตามมูลค่าฐานภาษี เช่น กรณีที่สิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นบ้านหลังหลักของบุคคลธรรมดา มีอัตราตามช่วงมูลค่าฐานภาษีที่กำหนดไว้ ขณะสิ่งปลูกสร้างในกรณีอื่นก็มีเกณฑ์แตกต่างกัน จึงไม่ควรนำอัตราภาษีของทรัพย์สินประเภทหนึ่ง มาใช้คำนวณกับบ้านทุกกรณีโดยไม่ตรวจสอบรายละเอียดก่อน
- ก่อนซื้อบ้านควรเผื่อค่าใช้จ่ายหลังการซื้อ นอกจากราคาบ้าน และค่าธรรมเนียมในวันโอนกรรมสิทธิ์แล้ว การเตรียมตัวเป็นเจ้าของบ้านควรมองครอบคลุมไปถึงงบประมาณระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นค่าบำรุงรักษาในอนาคต ค่าสาธารณูปโภค ค่าบริการจัดการส่วนกลางสำหรับโครงการหมู่บ้านจัดสรร ไปจนถึงภาระภาษีที่ดิน รวมถึงสิ่งปลูกสร้างตามเกณฑ์ของทรัพย์สินนั้น ๆ
ขอบคุณข้อมูลจาก https://initialestate.com/
